거주용 주택 구입

오광수 (925) 596-3518 부동산 및 재정 전문가

Saving Priority for Retirement 4

은퇴가 그냥 나이가 들고 힘이 없어서 일을 그만두는 것이 아닌 자신이 정말 하고 싶은 일을 하기 위한 은퇴라고 하면 은퇴는 꼭 60이 넘고 70이 되어서 해야 되는 것은 아니다. 그보다 이른 50대에라도 할 수만 있으면 할 수 있는 것이 은퇴라고 할 수 있다. 그러려면 은퇴 후에 남은 생애의 기간 동안 필요한 재정적 준비가 충분해야 한다. 자산을 늘리는 데에는 여러 가지 방법이 있지만 주거용 부동산 구입만큼 자신의 자산의 크기를 키워주는데 이바지하는 것도 많지 않다. 그러므로 은퇴를 위한 긴 여정을 준비하는 분들에게 앞서 언급한 생명 보험과 회사에서 매칭 해주는 % 까지 불입하는 401(k)를 제외한 다른 모든 여유 자금은 모두 첫 집을 구입하기 위한 다운 페이를 모으는 일에 집중하여야 한다. 물론 그 돈을 만들어 가는 과정은 각자의 능력에 맞게 은행의 세이빙 계좌나 혹은 주식 투자 등을 통해 불려 나가서 작은 사이즈의 집이라도 하루빨리 자신의 집을 구입하는 것이 우선이라 할 수 있다.

2021년 5월 기준으로 SF Bay 지역의 집값은 지난 1년 사이 평균 38.9%나 올라 기록적인 상승률을 보여줬고(Source: CAR.org), 지난 30년 동안 435%의 상승을 이루었다고 하니 30년 전에 30만 불을 주고 산 집이라고 하면 현재 시세가 160만 불은 된다는 이야기이다. 만약 30년 전에 10% 다운 페이를 하고 3.5%의 모기지 이자율에 30만 불짜리를 구입했으면 재산세나 보험을 다 합쳐 모기지 페이먼트로 월 1,700불 정도 냈을 것이고 30년 동안 꾸준히 페이먼트을 냈으면 페이오프가 되었을 것이며, 그 사이 모기지 페이먼트 합산 612,000불을 냈지만 집값은 130만 불이 더 올랐고 그동안 모기지 이자비용이나 보험료, 재산세 등으로 페이 한 금액에 대한 총 세금 공제 금액 $342,000에 대해 20% 텍스 브래킷을 적용한다고 해도 $68,400의 절세 혜택을 받았으니 그 혜택이 작지 않으며 그 사이 집 값은 130만 불이 더 오른 가격으로 집을 팔아도 50만 불의 케피털 게인에 대한 소득세를 내지 않을뿐더러 추가 소득인 80만 불에 대한 세금도 현재 20%에 불과하니 16만 불만 내면 되어 $1,600,000(판매금액) - $160,000(세금) = $1,440,000 - $612,000(30년간 모기지 합산액)=$828,000이라는 세후 순 소득이 생긴 것이라고 볼 수 있다. 하지만 내 수중에는 $1,440,000이라는 돈이 주어진 것이니 은퇴 후 살 작은 집을 70만 불에 구입한다고 하여도 이전에 살던 집의 재산세를 승계하여 적은 재산세를 낼 수 있을 뿐만 아니라 새 집을 사고 남은 돈이 74만 불이나 되니 그 금액을 일 년에 7%의 복리 이자를 받을 수 있는 안전한 금융 상품에 투자한다면 한 달에 약 5000불 정도의 생활비를 받아 30년을 쓸 수 있는 부가적인 혜택이 주어진다고 할 수 있다.

하지만 만약 30년 전에 똑같은 집을 렌트하여 30년을 살았다고 하면 30년 전의 렌트비로 적어도 1500불은 냈을 것이고 30년 동안 렌트비가 전혀 오르지 않았다고 해도 $540,000을 렌트비로 지출했다는 결론이 된다. 물론 그 사이에 렌트비가 여러 차례 올랐을 것이고, 몇 차례 이사를 해야 했을 것이니 그 추가적인 비용이나 신경 쓰고 고생한 비용을 합산한다면 훨씬 더 비싼 돈을 렌트 30년을 위해 지출한 꼴이 되는 것이다. 더욱이 30년 렌트 후에 은퇴할 때가 되면 주거비용 지출로 인한 혜택이 $0으로 아무것도 남지 않는 결과가 되니 적어도 내가 살 주거용 주택을 구입하는 일에는 허리띠 졸라매고 저축 우선순위 상위에 놓고 다운페이를 준비하여 첫 집을 구입하여야 한다.

첫 주택 구입자(First Time Home Buyer)들을 위해서는 일반적인 모기지 업체가 제공하는 Conventional Loan의 까다로운 규정(10~20% 다운 페이먼트, 700점 이상의 크레딧 스코어 등)보다는 훨씬 수월하게 융자를 받아서 주택을 구입할 수 있다. 바로 FHA(Federal Housing Administration [미 연방주택청])에서 인가한 주택 융자 업체로부터 대출을 받아 저소득자들이라도 좀 더 쉽게 첫 주택을 구입할 수 있도록 만든 제도가 FHA Loan인데 최소 다운페이먼트 3.5%에 580점 이상의 크레딧 스코어, 소득 대비 부채비율[DTI ratio]이 43% 이내로 낮으면 신청이 가능하다.

부동산 및 융자, 재정 전문가와의 구체적인 상담을 통하여 첫 주택 구입을 위한 희망찬 설계를 하시어 은퇴의 시기를 최대한 앞당기시기를 기원한다.