“주택 매매” 시 흔히 접하는 심리와 극복

애니윤 부동산 칼럼

제목에서처럼 이번 호에서는 주택 매매 시 나타나는 바이어나 셀러들의 심리 상태를 분석해 둔 전문인 인터뷰와 자료를 발췌해 와서 알아보는 시간을 가져 보기로 하자. 물론, 생애 단 몇 번 있을까 말까 하는 큰 선택 중의 하나인 주택 매매 때는 여러 심리가 작용함은 당연지사지만, 부정적인 심리만 극복하면 성공적인 주택 매매가 가능하다는 점을 강조하며, 과연 나는 어느 심리 상태와 가까운지를 살피고 극복하는 데 도움이 되었으면 하는 작은 바람이다.

1. 투자 수단으로만 보는 심리 :집은 치열한 세상에서 잠시 떠나서 있을 수 있는 안식처다. 단순히 집을 떠나 ‘가정’(Home)을 가능하게 해주는 것도 집의 기능이다. 그러면서도 잘만 관리하면 미래에 목돈을 안겨주는 투자 수단이기도 하다. 투자 수단 이상의 기능을 지닌 집을 사고팔면서 잘못된 감정을 앞세워 그릇된 결정을 내리는 일이 흔하다. 집을 보러 다니면서 완벽한 집에 대한 정의를 잘못 내려 더 소중한 집의 기능을 놓치기 쉽다. 주택의 크기와 스타일 등 이른바 ‘스펙’ 만 쫓다가 출퇴근에만 하루에 2시간이 넘게 걸리는 지역에 집을 장만하면 가족과 함께할 수 있는 시간을 뺏겨 가정이라는 기능을 잃게 된다. 집을 팔 때도 마찬가지다. 집에 대한 애착이 너무 심해 너무 높은 가격에 집을 내놓는 실수가 가장 일반적이다. 당장 팔아야 함에도 그놈의 정 때문에 집을 팔지 못하는 실수다.

2. ‘좋은 집’에 대한 잘못된 정의 : ‘좋은 집’에 살면 행복할 것 같다는 생각은 누구나 한다. 그래서 집을 살 때 이른바 좋은 집을 찾기 위해 온갖 노력을 쏟는다. 넓은 마당, 새집, 침실 개수, 업데이트 정도 등이 좋은 집의 흔한 조건들이다. 그러나 행복하게 해줄 것으로 굳게 믿었던 좋은 집으로 이사를 하여도 행복감에는 큰 변화가 없다는 것을 이사 전까지 깨닫지 못한다. 좋은 집으로 이사하는 데 따른 득과 실이 반드시 존재하기 때문이다. 가장 흔한 실은 출퇴근 거리 연장이다. 많은 바이어들이 평소 꿈꾸던 큰 집으로 이사하기 위해 외곽 지역에 집을 장만하는 경우가 많다. 하지만 통근 거리가 늘어나면 행복감이 낮아진다는 연구 결과가 많다. 이 중 최근 실시된 연구에서 통근 거리가 먼 사람들이 짧은 사람들에 비해 느끼는 주관적인 웰빙 수준이 낮은 것으로 나타난 바 있다. 물론 코비드-19사태 이후로 한시적으로 자택 근무를 했거나 지금까지도 계속 자택 근무를 하는 중이라면 이런 통근 거리에 크게 관심을 두지는 않지만, 이 사태는 언젠가는 완전히 마무리될 것이며 직장으로 돌아가야 하는 그 시기가 오면 통근 거리는 지금처럼 관심 밖 사항이 아니라는 것이다. 3. ‘사회적 관계’ 무시 심리: 하버드대 재학생을 대상으로 실시된 연구에서도 주택 조건이 행복감을 좌우하지 않는 것으로 증명됐다. 신입생들에게 기숙사에 거주하기 전 기숙사에서 얻을 수 있는 만족감을 묻는 설문 조사가 시행됐다. 조사에서 학생들은 대부분 기숙사 위치, 방 크기, 편의 시설 등 건물 조건 좋아야 만족할 것이라는 답변을 내놓았다. 신입생들이 기숙사에 입주한 뒤 다시 실시된 설문 조사에 학생들의 만족감을 좌우하는 것은 건물 조건이 아닌 사회적 관계로 나타났다. 룸메이트와의 관계, 기숙사 내에서의 유대감이 방 크기나 편의 시설보다 더 중요하다고 답한 학생들이 늘었다. 4. ‘작은 그림’ 집착 심리 :집을 구매할 때 흔히 저지르기 쉬운 실수 중 하나가 전체 비용을 보지 않는다는 것이다. 대부분의 바이어들이 주택 구매에 들 것으로 예상되는 여러 비용을 구분하는 데 익숙하지만, 비용을 확인하는 작업은 소홀할 때가 많다. ‘주택 구매’하면 가장 먼저 떠오르는 다운페이먼트 비용 마련을 위해 모든 노력을 쏟으면서 주택 구매 뒤 막상 필요한 가구나 가전제품 구매 비용은 뒷전으로 미루기 쉽다. 마음에 드는 집을 구매해 놓고 내부 장식에 필요한 비용이 없어 텅 빈 집에 살아야 하는 것만큼 불행한 일도 없다.

5. ‘이뤄냈다’라는 심리 :임대냐 구매냐를 놓고 결정할 때도 우리가 평소 몰랐던 심리가 작용한다. 주택을 구매하게 되면 일종의 성취감을 느끼게 된다. 아메리칸 꿈을 이뤄냈다는 뿌듯함이 주택 구매와 함께 딸려온다. 또 세입자에게서 홈 소유주로 신분이 전환되는 순간 집주인에서 인생이 해방됐다는 감정도 느끼게 된다. 성취감과 해방감을 위해서 주택 구매를 위해 노력하지만, 주택 장만과 함께 예상치 못한 스트레스가 동반된다는 것도 알아야 한다. 주택 관리에 대한 책임감이 발생하면서부터 주말 휴식은 고스란히 반납해야 한다. 가장 큰 부담감은 모기지 납부에 대한 부담감이다.

6. 집값 상승에 대한 지나친 기대감 :가격이 내려갈 것을 기대하면서 집을 구매하는 바이어는 드물다. 주식의 경우 가격이 내려가도 수익을 낼 수 있는 투자 기법이 있지만, 주택 매매에는 적용되지 않는다.

그런데 주택을 구매하면서 바이어들이 갖는 기대치가 너무 높다는 것이 문제다. 로버트 실러 예일 대학 경제학 교수팀이 주택 구매자들을 대상으로 주택의 미래 가치에 관해 물어본 설문 조사에 따르면 구매자들의 기대치가 매우 높은 것으로 나타났다. 단기 혹은 장기적으로 주택 가치가 엄청나게 크게 오를 것이라는 잘못된 기대감이 주택 구매 시 잘못된 결정을 내리게 하는 작용을 한다. 바이어들의 높은 기대감은 ‘화폐착각’(Money Illusion) 때문인 경우가 많다. 단기 혹은 장기적으로 주택 가격이 오르더라도 함께 오르는 물가를 고려하면 실제 상승률은 주택 구매 시 기대했던 것에 미치지 못하는 경우도 종종 있다. 7. ‘손실 혐오’ 심리:주식 투자에 ‘손절매’라는 투자 기법이 있다. 지금 팔면 분명 손해지만 손실 폭이 더 커지기 전에 일단 팔아서 미래 수익 기회를 노리는 투자 기법이다. 집을 팔 때 셀러들이 흔히 갖기 쉬운 심리가 적어도 내가 산 가격에는 팔아야 한다는 것이다. 주택시장 상황에 따라 주택 거래 가격이 결정되기 마련인데 주택 구매 가격을 판매가격으로 고정하는 것은 집을 제때 팔지 못해 더 큰 손실을 불러오게 하는 심리다. 이른바 ‘손실 혐오’(Loss Aversion)라는 심리 작용이 발동하기 때문에 주택 처분이 질질 끌려가는 경우가 많다.