첫 주택 구입 절차와 전략 II

오광수 | Realtor, Retirement Planner / CA, Lic # 0J14023 / 전화: (925)596 3518

First Time Home Buyer Guide 3

코로나 팬데믹 이후의 주택 시장은 아무도 예상하지 못했던 방향으로 흘러가고 있다. 전문가들조차도 코로나 사태 이후에 부동산 시장이 얼어붙을 것으로 기대했지만 오히려 단독 주택의 경우 이전의 그 어떤 시기보다 더 핫한 상황으로 치닫고 있다. 그래서 어떤 매물이 시장에 나오면 하루나 이틀 정도 오픈 하우스를 한 후에 단 며칠 안에 오퍼를 클로즈하는데 보통 10개에서 20가 사이의 오퍼가 들어와 셀러가 그중에 하나를 억셉트 하게 되는데 불과 일주일 사이에 펜딩에 들어가는 경우가 대부분이다. 그렇기 때문에 집을 살 마음이 있으면 먼저 전문 에이전트와 함께 철저한 준비를 한 후에 시장에 나와 있는 매물을 찾고 적절한 오퍼를 넣는 식으로 매우 짧은 시간 안에 구입 절차를 진행하여야 한다.

미국에서 집을 구매하기 위한 절차를 알아보자.

1. 부동산 에이전트 선정

많은 사람들은 자기 생각에 준비가 다 되면 그때 리얼터를 찾으려고 하지만 그보다 앞서 집을 구입할 계획을 가진 날로부터 리얼터를 찾아 상담을 하며 구체적인 주택 구입을 위한 로드맵을 그리면 본인이 원하는 주택 구입 날짜가 훨씬 빨라질 수 있다.

대부분의 첫 주택 구입자들이 실수하는 것 가운데 하나는 본인 스스로 주택 구입을 위한 절차를 진행하여 인터넷을 통해 집을 찾고 본인을 위한 책임을 다해 도와줄 부동산 에이전트 없이 곧바로 셀러의 리스팅 에이전트와 컨택하여 집을 구입하는 절차를 진행하는 것이다. 리스팅 에이전트는 셀러의 이익을 극대화하기 위한 에이전트이기 때문에 바이어가 그 리스팅 에이전트에게 나를 위해서도 최선을 다해 달라고 부탁하는 것은 창과 방패의 싸움 같아서 바이어에게 유리하게 일해준다고 보기 어렵다. 그러니 본인만을 위해 최선을 다해 일해 줄 수 있는 마음에 드는 에이전트를 찾아서 함께 협력하는 것이 무엇보다 중요하다.

2. 융자 사전 승인(Mortgage Loan Pre-approve)을 위한 모기지 브로커 선정

수차례 언급한 대로 내가 전부 현금을 가지고 집을 살 것이 아니라면 내가 집을 사기 위해 준비한 다운 페이먼트를 제외한 주택 구입금액을 융자해줄 모기지 랜더를 찾아서 요구하는 모든 서류( Tax report, Bank statement, Verification of emploments, Credit Report, Pay Stubs 등)들을 제공하여 얼마만큼의 융자를 받을 수 있는지를 사전 승인을 받아야 한다. 그래야 내가 구입할 수 있는 주택의 가격대가 정해지는 것이고 그 가격 한도 내의 집을 찾아보아야 한다. 요즘 부동산 시장이 핫한 가장 큰 이유 가운데 하나는 역사상 가장 낮은 모기지 이자율 영향이 크다. 그래서 좋은 이자율에 크로징 코스트 비용도 낮은 융자 기관을 찾는 것도 주택 유지비용을 절약하는 방법이라 할 수 있다.

3. House Shopping

준비한 다운페이와 자신이 받을 수 있는 맥시멈 융자 금액을 합친 사전 융자 승인된 가격 한도 내에서 내가 사고 싶은 집을 찾는 일이다. 요즘은 옛날과 달리 일일이 집을 다 찾아다니지 않고도 온라인으로 수십 장의 사진과 심지어 동영상까지 준비되어 있는 매물들을 찾아볼 수 있어서 편리해지긴 했지만 사진만 보고 구매를 결정하는 사람은 아무도 없을 것이다. 시중에 나와 있는 많은 집들을 우선 온라인으로 확인을 하고 그중에 마음에 드는 집을 몇 개 골라서 나의 에이전트를 통해 리스팅 에이전트에게 연락해 방문 스케줄을 잡고 찾아가 직접 눈으로 집을 꼼꼼히 돌아보고 확인하여야 한다. 코로나로 인해 옛날처럼 오픈하우스 시간에 예고 없이 방문해서 볼 수 있는 경우는 거의 없으니 꼭 약속을 잡고 방문을 하여야 한다.

집을 고르는데 가장 중요하게 생각하는 것은 로케이션 즉 어떤 동네이냐 이다. 내가 사는데 편하면 됐지 지역이 무슨 상관이냐고 생각할 수도 있지만 집이라는 것이 꼭 주거 공간의 목적만이 아닌 투자 포텐셜도 생각한다면 안 좋은 동네의 좋은 집보다는 좋은 동네의 안 좋은 집이 더 유리하다고 볼 수 있다. 안 좋은 집은 내가 고치면 좋아질 수 있지만 안 좋은 동네를 좋은 동네로 바꾸는 것은 내 힘만으로는 안되기 때문이다.

그리고 집을 사려고 하면 가능하면 온라인으로든 집접 방문하여서든 많은 집을 보라고 권해 드리고 싶다. 그래야 집을 보는 안목이 생기고 사놓고 후회하지 않을 수 있다.

4. 오퍼 제출

위도운 샤핑 하듯이 여러 개의 집을 방문하다 마음에 꼭 드는 사고 싶은 집을 찾았으면 셀러가 제공한 그 집의 상태에 대해 기록한 디스클로저를 자세히 확인한 다음 나는 이 집을 얼마를 주고 사겠다는 금액을 써서 오퍼를 리스팅 에이전트를 통해 셀러에게 전달해야 한다. 실제적인 집 구입을 위한 공식적인 첫 절차가 이 오퍼를 넣는 것으로부터 시작되는 것인데 여기에는 얼마에 사겠다는 제시 가격뿐만이 아니라 구입을 위한 방법과 절차 등에 관한 여러 가지 내용이 자세히 들어가야 하니 본인의 에이전트와 적절히 의논하여 신중하게 작성하여야 한다. 요즘처럼 핫한 셀러 마켓에서는 리스팅 가격보다 더 높은 가격을 적어 넣어야 셀러로부터 내가 넣은 오퍼에 대해 억셉트를 받을 가능성이 많다. 그렇다고 무턱대고 높은 가격을 넣을 수는 없는 것이니 내가 감당할 수 있는 금액과 억셉트를 받을 가능성이 있는 금액 사이에서 적절한 가격을 선택하여야 한다.

(다음 호에 계속)