첫 주택 구입 절차와 전략 III

오광수 | Realtor, Retirement Planner / CA, Lic # 0J14023 / 전화: (925)596 3518

First Time Home Buyer Guide 4

지난 호에서 미국에서 집을 구매하기 위한 다음의 네 가지 절차에 대해 알아보았다.

1. 부동산 에이전트 선정.

2. 융자 사전 승인(Mortgage Loan Pre-approve)

3. House Shopping

4. 오퍼 제출

이어서 이어지는 절차로는 다음과 같다.

5. 에스크로 오픈

한국에서는 계약이 이루어지면 부동산 중개인이 모든 절차를 진행하고 계약금 혹은 중도금, 잔금 등을 받아서 전달하고 책임을 지지만 미국에서는 주택 매매 당사자 그 어느 편에도 속하지 않고 모든 법적인 절차를 하자 없이 맡아서 처리하는 에스크로 회사를 통해야 한다. 물론 비용이 들어가지만 에스크로 회사에서 소유권에 문제가 있는지를 비롯하여 소유권이 새 주인에게로 넘어가기 전에 전 주인에게 남아 있는 융자금, 재산세, 등 모든 것들을 처리하여 새로운 주인에게 소유권이 잘 넘어갈 수 있도록 필요한 절차를 담당하게 된다.

앞서 언급한 바이어가 넣은 오퍼가 셀러로부터 받아들여지면 주택 구매 대금의 약 3% 정도의 계약금(미국에서는 Earnest Money Deposit라 부름)을 내고 에스크로를 오픈하여 본격적인 구매 절차에 들어갈 수 있게 된다.

보통 에스크로가 클로징 될 때까지 약 한 달에서 한 달 반 정도의 시간이 소요되는데 이 기간 동안에 바이어는 필요한 절차를 진행하여 잘 마무리해야 한다.

6. 론 신청 및 검증 승인 과정

내가 현금을 다 주고 사는 경우가 아니라면 융자 기관을 통하여 실제 론 어프르브 과정을 거쳐야 하는데 요구되는 모든 서류를 제출하여 융자 승인을 받아야 한다.

7. 홈 인스펙션

비주얼 인스펙션과 주인이 제공한 디스클로저를 통해 일차 확인은 했지만 내가 오퍼를 넣은 집이 하자가 없이 완벽한 상태가 아닐 수도 있기 때문에 오퍼가 받아들여지고 난 후에는 반드시 바이어가 홈 인스펙터(Professional Engineer)를 고용하여 전문적인 집의 내외부 상태를 점검해야 한다. 인스펙션 과정에는 바이어도 참관하여 꼼꼼히 첵업하는 것이 좋으며 구조와 안전에 관계있는 모든 것들을 검사한다고 보면 된다. 인스펙션 과정에서 심각한 문제가 발견되면 셀레에게 하자에 대한 수리를 요구하거나 바이어가 고칠 테니 크레딧을 요청하거나 그것도 받아들여지지 않으면 계약을 해지할 수 있다.

8. 터마이트 인스펙션

우리가 잘 아는 대로 캘리포니아의 주택들은 지진을 대비하여 주요 프레임이 목재로 지어져 있다. 그런데 이 목재를 갉아먹는 해충이 있는데 그것을 터마이트라고 부른다. 혹시 길을 지나가다가 두꺼운 비닐 같은 것으로 텐트처럼 집을 통째로 씌워놓은 것을 본 적이 있다면 그것은 그 집에서 터마이트가 발견되어 방제작업을 벌이고 있기 때문이다. 집의 구조에 심각한 문제를 일으킬 수 있는 터마이트가 있는지 확인하는 이 검사는 대부분 셀러가 집을 팔기 전에 인스펙션을 받아 놓고 진행을 하는데 바이어는 주택 구입 시 꼭 확인해야 하는 사항이다.

9. 주택 감정(Appraisal)

건물에 하자가 없으면 주택 감정사를 고용하여 건물의 가치를 산정하는 과정을 통하여 매매하는 프로퍼티의 가치를 평가하게 되며 만일 바이어가 사겠다고 오퍼를 넣은 금액보다 많이 낮은 감정가가 나오게 되면 융자 은행에서는 더 많은 다운페이를 요구하던지 융자 승인을 거부하여 에스크로를 캔슬될 수도 있다.

10. 컨틴전시 리무브(Contingency Remove)

컨틴전시(contingency)란 앞서 몇 가지 언급한 대로 바이어가 에스크로 오픈 후 계약이 취소될 수 있는 조건들을 말하는데 지금까지 진행된 절차를 거치며 양쪽 매매 당사자들의 컨틴전시 조건에 아무런 문제가 없으면 계약 취소 조건을 없애는 Contingency Remove를 통해 바이어가 100% 집 구입을 확정하는 단계이다. 만약 컨틴전시 리무브 이후 바이어가 계약을 취소하게 되면 모두 바이어의 책임으로 계약금을 돌려받지 못하는 등의 불이익을 당하게 된다

11. 화재 보험 가입

융자의 최종 승인 과정에서 요구되는 화재 보험을 구입하는 일은 빼놓을 수 없는 중요한 절차이다.

12. 최종 점검

앞선 모든 절차에서 아무런 문제가 발견되지 않고 신청한 융자가 승인이 되고 나면 구입 절차가 거의 막바지에 이른 것이다. 하지만 에스크로를 크로징하기 전에 최종적인 점검을 통해 셀러가 수리해 주기로 한 부분은 제대로 수리가 되었는지 처음에 보았던 것과 달라진 것은 없는지 계약 오퍼를 넣을 때 약속된 어태치먼 등이 제대로 있는지 확인해야 한다.

13. 소유권 이전

신청한 융자 은행으로부터 커밋먼트 레터를 받고 융자 승인이 모두 완료가 되었다면 계약금으로 지불한 3%를 뺀 나머지 다운페이를 에스크로 회사에 송금하고 은행에서도 융자금을 에스크로 회사로 보내는 펀딩이 이루어지면 에스크로 회사는 받은 100% 구입 금액에서 셀러가 내야 하는 세금과 셀러가 가지고 있는 론의 융자 잔액과, 에이전트 커미션 등 비용을 뺀 나머지 금액을 셀러에게 송금하는 절차를 거치면 에스크로 회사는 타이틀 디드(Title Deed)라는 소유권 이전 등기를 카운티 정부에 등록하는 것으로 그 프로퍼티의 주인이 셀러에서 바이어로 바뀌게 된다.

​14. 에스크로 클로징

이 모든 절차가 완성되면 바이어와 셀러가 에스크로 클로징 날짜를 정해 에스크로 비용을 정산하면 바이어에게 열쇠가 넘겨지게 되어 새 집으로 이사를 들어갈 수 있게 된다.